Срочный выкуп доли квартиры за 1 день

Чтобы продать долю квартиры, не всегда достаточно двухстороннего подписания стандартного договора купли-продажи. В 2019 году в действующее законодательство внесен ряд изменений. В том числе и упрощающих процедуру оформления сделок с жилой недвижимостью в части необходимости посещения нотариальной конторы.

Но иногда для заключения сделок купли-продажи визит к нотариусу – обязательная часть процедуры. И выкуп долей квартир в Москве – один из таковых.

Если у квартиры на правах собственности владения недвижимостью есть несколько хозяев, то при продаже даже незначительных долей посещение нотариально конторы обязательно. Пакет необходимых для совершения сделки документов включать должен нотариально заверенные отказы от покупки реализуемой доли.

Под принудительным выкупом понимается судебно узаконенное решение, понуждающее собственника совершить куплю-продажу.

Как правило, практика принудительной передачи права собственности через договор купли-продажи фигурирует в делах, когда собственник объекта недвижимости – владелец незначительной доли. Такие условия совладения не дают пользоваться квартирой на равных условиях. И если собственник незначительной доли отказывается ее продавать, то имеет смысл обращение в суд.

На решение суда влиять могут следующие обстоятельства:

• размер, принадлежащих владельцу, квадратных метров;
• невозможность выделения доли в натуральной форме;
• владелец минимальной доли не заинтересован в ее использовании, например, он – собственник полноценной квартиры.

В таких случаях, но опять же на усмотрение суда, согласия собственника на куплю-продажу не требуется.

Но, как показывает судебная практика, необходимо, чтобы имели место сразу три обстоятельства. Поэтому, если у владельца незначительной части жилого помещения нет другой собственности, то дело будет проиграно.

Но, опять же, при рассмотрении дел по принудительному выкупу незначительных долей квартиры судом учитываются обстоятельства в совокупности. Так, будет учитываться факт выкупа заведомо малой доли. Если покупатель заранее понимал, что владение минимальной площадью не позволит пользоваться квартирой в полной мере. Важным показателем для суда также является участие собственника в оплате коммунальных услуг.

Иск должен содержать следующую информацию:

• суть искового заявления;
• паспортные данные заявителя и ответчика;
• информация о ранее вынесенном судебном решении – если таковое имеется;
• дата, подпись заявителя.

Если судом будет принято положительное решение, то заявитель получит интересующую его долю, а бывший собственник компенсацию.

Обращение в суд о принудительном выкупе незначительных долей оправдано и в том случае, если ее владелец запрашивает сумму, превышающую ее реальную рыночную стоимость. Суд, если примет доводы заявителя, имеет право снизить цену до приемлемой.

Выкуп доли в квартире – цена доли определяется индивидуально – юридически сложная процедура, сопровождающаяся множеством тонкостей и различных нюансов.

Чтобы не тратить нервные клетки и избавиться от решения сложных вопросов, стоит доверить процесс агентству недвижимости. Процедура выкупа проблемных долей пройдет намного проще и быстрее, если заниматься оформлением документов будет профессионал.

Стандартный и срочный выкуп долей квартир – сделка с множеством юридических тонкостей. И чтобы в последствие не столкнуться с проблемами, необходимо помнить о следующих моментах:

• Если на выкупаемой доле прописан несовершеннолетний, либо владелец – ребенок, то потребуется получение согласие из органов опеки.
• Разрешение супруга. Продажа доли в объекте жилой недвижимости человеком, состоящим в узаконенных семейных отношениях, невозможна без нотариально заверенного согласия второго супруга. В противном случае он может признать совершенную сделку ничтожной путем обращения в суд. Исключение – продажа наследственного либо добрачного недвижимого имущества.
• Перепланировка. Если в квартире проведена не оформленная по закону перепланировка, то выхода из сложившейся ситуации два – документальное оформление либо возвращение квартиры в первоначальное состояние.
• Задолженность за коммунальные услуги.
• Обременения. Чаще они распространяются на все жилое помещение, но изредка – только на часть. Информацию получить можно в выписке из ЕГРН.
• Доля, которую нельзя выделить натуральной форме. Покупка оправдана в том случае, когда выкупается не одна, а сразу несколько долей.

Продажа доли в квартире, выкуп проходят на базе стандартного договора купли-продажи. Документ содержать должен следующую информацию:

• наименование;
• дата подписания;
• данные обо всех участниках сделки;
• информация о выкупаемой в квартире доле;
• стоимость выкупа;
• методика и дата проведения конечного расчета;
• требования, а также условия, используемые при возникновении спорных ситуаций;
• дополнения.

Форма договора стандартная. Регламентируется статьей 550 ГК РФ.

После нотариального заверения, подписанный документ передается в Росреестр для регистрации. Выписка о внесении изменений в ЕГРН готова в среднем через 14 дней. Дополнительно необходимо оплатить пошлину за регистрацию документа, а также госпошлину за регистрацию перехода права собственности.

Совершая выкуп доли в квартире, документы собирать нужно тщательно. Обязательными в портфеле являются:

• Оригинал и сканы паспортов, принимающих в сделке участников.
• Выписка из ЕГРН – необходима для получения всеми владельцами жилой площади. Открывает обременения. Заменяется свидетельством о праве собственности, если последнее было получено до 2016 года.
• Техническая документация. Выдаются в БТИ.
• Заверенный у нотариуса документ о согласии/отказе от выкупа всех собственников, имеющих право пользования жилым помещением.
• Справки, подтверждающие отсутствие обременения, задолженности по коммунальным платежам.

Реализуя долю в квартире, необходимо помнить, что сособственники объекта недвижимости имеют право преимущественной покупки. Это означает, что предварительно продавец обязан оповестить других владельцев о текущем намерении. Если они откажутся от приобретения доли, то можно приступать к поиску реального покупателя.

Каждый совладелец собственности обязан получить уведомление о выкупе доли в квартире. Документ содержать должен следующую информацию:

• указание на объект недвижимости;
• желаемая стоимость;
• срок передачи доли;
• порядок проведения расчетов.

Письменное уведомление передано может быть несколькими способами:

• Лично в руки. В этом случае заполняется два идентичных документа. Первый остается у продавца. Второй передается потенциальному покупателю с правом преимущественного выкупа. В нем он должен прописать дату получения, поставить личную подпись, дать расшифровку, указав имя, отчество и фамилию.
• Заказным письмом по почте с уведомлением о получении и описью.
• Через нотариуса. Специалист выпишет свидетельство, подтверждающее оправку уведомления и получение документа.

У владельца долевой собственности согласно закону есть 30 суток с момента получения уведомления для принятия положительного либо отрицательного решения. Если будет дан отказ, то его необходимо оформить письменно и заверить нотариально. В ситуации с отсутствием какого-либо ответа, продавец обязан выждать 30 суток от даты доставки уведомления. После этого может быть проведена оценка доли в квартире для выкупа и совершена сделка.

Закон разрешает выкупить долю даже, если у продавца не получается установить связь с другими совладельцами объекта недвижимости. Но потребуется представить доказательства того, что попытки передачи соответствующего уведомления предпринимались. В качестве таковых рассматривается почтовые, подтверждающие отправку заказного письма, либо нотариальные документы.

Важно! И обычная, и срочная продажа должна быть проведена либо строго по указанной в уведомлении, либо большей сумме. Снижать ее нельзя – сособственники в этом случае должны снова получить уведомления. Сниженная стоимость выкупа доли в квартире может стать причиной признания сделки недействительной и отказа Росреестр в регистрации документа.

При совершении продажи доли в приватизированном жилом объекте без согласия других владельцев помещения, имеющих преимущественное право выкупа доли квартиры, Росреестр откажет в регистрации документа. Во время приема портфеля обязательно проверяется наличие письменного заверенного у нотариуса отказа других собственников от покупки доли либо наличия доказательств, подтверждающих попытки доставки уведомления. И даже если сделка пройдет процедуру регистрации, любой из собственников вправе оспорить документ в судебном порядке.

Нотариально заверенный договор на регистрацию в Росреестр по закону имеет право любая из сторон. Предварительно подготавливается следующий портфель документов:

• паспорта, участвующих в сделке, сторон;
• заверенный у нотариуса оригинал договора купли-продажи;
• отказы от остальных сособственников, которые получают преимущественное право приобретения, от покупки либо доказательства, подтверждающие попытки передачи уведомления с намерением о продаже;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.

Сотрудник, занимающийся приемкой документов, составит опись и сообщит дату готовности регистрации. В озвученный день собственник доли обязан прийти лично, предоставить полученную ранее расписку и забрать выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.

В некоторых случаях в Росреестром запрашиваются дополнительные документы для проверки чистоты сделки.

При наличии у доли несовершеннолетних собственников к стандартному портфелю прикладывается два дополнительных документа:

• разрешение на сделку из органов опеки;
• отказ несовершеннолетнего – за него бумагу имеют право написать опекуны либо родители.

В опеку идти нужно, когда найден «живой» покупатель. Каждая ситуация рассматривается по отдельности – и если опека разрешения не даст, то сделка не состоится.

При отчуждении доли, владелец которой – несовершеннолетний ребенок, требуется предоставить ему иное жилье, не уступающее по характеристикам реализуемому. Например, выкупить долю в другой благоустроенной квартире.